Почему жильцы остекляют балконы и лоджии

 В последнее время остекление балконов и лоджий жилых домов стало массовым явлением, вызывающим головную боль у архитекторов, проектировщиков, пожарных, санитарных и эксплуатационных служб. О негативных сторонах этого явления говорилось уже достаточно: уродуются архитектурные решения фасадов, блокируются предусмотренные проектами запасные пути эвакуации, в аварийных ситуациях затрудняются действия спасательных служб и пожарных расчетов, непрофессиональное устройство остекления грозит падением элементов конструкций и т.д. Все это, безусловно, так.

Резонно, однако, рассмотреть проблему и с другой стороны, так сказать, глазами жильца. При этом, прежде всего, следует отметить то обстоятельство, что за последние несколько лет социальный статус жильца кардинально изменился. Если еще менее 10 лет назад основную массу горожан составляли квартиросъемщики, владельцы кооперативных квартир были в явном меньшинстве, а о полноценной (частной) собственности большинство сограждан лишь что-то слышало, то сейчас большинство уже составляют владельцы приватизированных квартир и квартир, приобретенных (купленных) на первичном или вторичном рынках жилья. Они, эти владельцы, в соответствии с действующим законодательством, являются собственниками жилья, вне зависимости от того, получили ли они жилье в собственность за плату, безвозмездно или на иных основаниях.

А собственность, как известно, включает права не только владения, но также распоряжения и пользования (Гражданский Кодекс Российской Федерации, Раздел II, Глава 13, Статья 209, п.1). Причем распоряжаться своей собственностью и использовать ее владелец имеет право по своему усмотрению, естественно, не нарушая закона (там же, п.2). Право собственности и другие вещные права на жилые помещения конкретизирует Статья 288 Главы 18 Гражданского Кодекса:

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин-собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи..."

Рассматривая вопрос о правах владельца, следует учитывать, что "собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома" (Статья 289. Квартира как объект права собственности). А именно: "собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры" (Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме).

 Рассмотрим теперь балкон или лоджию как вполне конкретную неотъемлемую часть объекта недвижимости, перешедшего в собственность жильца по договору купли-продажи или на иных основаниях. Как уже указывалось, собственник имеет право распоряжаться и использовать приобретенное жилое помещение (квартиру), следовательно, и все ее неотъемлемые части, по своему усмотрению, в соответствии с назначением, т.е. для проживания. Достаточно сложно оспорить тот факт, что остекленная лоджия более удовлетворяет этому назначению, чем неостекленная (особенно в российских условиях).

Отметим следующее немаловажное обстоятельство: 50% площади лоджии (лоджий) учитывается в общей площади квартиры и фигурирует, тем самым, в договоре купли-продажи и иных документах (в т.ч. справках БТИ и проч.). Приобретая квартиру в собственность, будущий жилец оплачивает в 50%-ном размере и площадь, занимаемую лоджиями (площадь балконов пока еще оплате не подлежит). О конкретных затратах жильца и дополнительных доходах строительных и риэлторских компаний, связанных с подобным порядком учета и продажи жилья, речь пойдет ниже. Здесь же укажем, что этот же сложившийся порядок, фактически, подтверждает права собственника квартиры распоряжаться своей лоджией (даже если она запроектирована как второй эвакуационный выход) как своей частной (Статья 288), а не общей долевой (Статья 290) собственностью. Т.е. она - лоджия - по закону и по сложившейся практике включается в площадь, предназначенную для проживания. И отсюда вытекает вполне конкретное следствие: жилец-собственник имеет больше законных оснований застеклить принадлежащую ему лоджию (если таково его желание), чем все муниципальные службы, вместе взятые, - запретить ему это сделать. Жилищный Кодекс РСФСР, утвержденный ВС РСФСР в 1983 году, т.е. во времена, когда частная собственность в России не признавалась, тем не менее подтверждает права граждан "на приобретение жилого помещения в собственность в домах государственного и муниципа льного жилищного фонда..." (Статья 10 Раздела 1) и право "иметь в личной собственности жилые дома (часть домов), квартиры в соответст вии с законодательством РСФСР" (там же). Таким образом, законодательство даже в советский период признавало, хоть и с оговорками, права жильца-собственника. Следствия, вытекающие из признания этого права, рассмотрены ранее (см. бюлл. "ОД", 1998, №11). По всей видимости, именно с фактом законодатель ного признания права собственности в немалой степени связана неудача многочисленных попыток решить проблему балконного остекления путем административных запретов.

Санкции, которые могут быть применены против владельца квартиры, определяет Статья 293 "Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение" Главы 18 Раздела П "Право собственности и другие вещные права" Гражданского Кодекса Российской Федерации: "Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назна чению, либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения".

Таким образом, санкции против владельца квартиры, остеклившего лоджию или балкон, могут быть применены только, если они привели к разрушению жилья (нонсенс!) или, если судом будет признано, что тем самым он нарушил права соседей. Излишне говорить, что доказать это будет крайне сложно. Обратимся теперь к действующим строительным нормам.

Правила подсчета площади квартир в жилых зданиях определяет Приложение 2 (обязательное) к СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания":

1. Площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, терасс и холодных кладовых, тамбуров.
2. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов (выделено автором), веранд, терасс и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0".

Здесь требуются некоторые пояснения к терминам, которые может дать Приложение 1 (обязательное) "Термины и определения" к СНиП 2.08.01-89*: "Балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время. Веранда - застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него. Лоджия - перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время. Терасса - огражденная открытая пристройка к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу, размещается на земле или над нижерасположенным этажом".

Обосновывая попытки административно запретить жильцам самовольное остекление балконов и лоджий, чаще всего ссылаются на СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания", а именно на п. 1.7*, который гласит: "... Не допускается остекление балконов и лоджий, используемых в качестве перехода через воздушную зону при незадымляемых лестничных клетках, в смежные секции, для размещения наружных лестниц и глухих простенков, устраиваемых в соответствии с п.п. 1.25* и 1.29, а также при недостаточном освещении помещений, к которым примыкают указанные балконы и лоджии, в соответствии с требованиями СНиП И-4-79". Пункты 1.25* и 1.29 требуют проектировать вторые эвакуационные выходы из квартир зданий до 9 этажей (п.1.25*), 10 и более этажей (п. 1.29). В частности, "в зданиях секционного типа для всех квартир ..., расположенных на шестом этаже и выше, следует предусматри вать балконы или лоджии с простенком шириной не менее 1,2 м или не менее 1,6 м между оконными проемами, выходящими на балконы (лоджии), а в зданиях коридорного типа - дополнительные выходы в торцах коридора на наружные лестницы 3-го типа, ведущие до отметки пола второго этажа" (СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания", п. 1.29). Необходимо, однако, заметить, что требования, регламентируемые СНиП2.08.01-89*, "распространяются на проектирование жилых зданий (квартирных домов .... а также общежитии) высотой до 25 этажей включительно. Настоящие нормы и правила не распространяются на условия заселения жилых зданий... Условия заселения определяются жилищным законодательством и соответствующими нормативными и методическими документами" (СНиП2.08.01-89* "Жилые здания", вводная часть). Существенно, также, что предназначение балкона (лоджии) по п.п. 1.7*, 1.25 и 1.29 служить вторым эваковыходом, вступает в противо речие с предназначением, оговоренным в обязательном Приложении 1 (см. выше) того же СНиП 2.08.01-89*.

В противоречии со СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания" находится СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений", который требует для квартир зданий секционного типа, расположенных на высоте более 15 м, наличия аварийного (выделено автором), а не эвакуационного выхода (п.6.13 СНиП 21-01-97). Таковым может являться "выход на открытый балкон или лоджию с глухим простенком ..." (далее - согласно СНиП 2.08.01-89*, п. 1.29) или другие выходы, оговоренные в п.6.20 СНиП 21-01-97. Таким образом, вышеперечисленные законодательные и нормативные акты, с одной стороны, требуют соблюдения определенных противопо жарных, санитарных и иных требований на стадии проектирования, строительства и эксплуатации, но с другой, - не дают достаточных осно ваний для запрещения самодеятельности жильцов в устройстве ими балконного остекления собственных квартир. Более того, любые попыт ки административных запретов в этом плане бесперспективны, поскольку не подкреплены законодательно и при судебном разбирательстве могут рассматриваться как нарушение прав собственника. В связи с изложенным, встает также вопрос о правомочности включения площади балконов и лоджий, запроектированных и используемых как второй эвакуационный (аварийный) выход, в общую площадь квартир и, как следствие, - справедливости оплаты этой площади покупа телями.

Сумма здесь получается немалая. Если считать, к примеру, что в Москве продается на рынке недвижимости одна треть строящегося жилья, приходим к цифре порядка 1 млн. кв.м в год. Считая, что лоджии составляют, в среднем, 7% от площади квартиры (конкретные цифры колеблются в зависимости от серии дома и типа квартиры, см. стр. 18), получим суммарную величину по реализуемому за год жилью около 70 000 кв.м. Принимая среднюю цену 1 кв.м общей площади квартиры в Москве равной $600 ("КоммерсантЪ- Дом", №221, 26 ноября 1998 г.) и умножая на понижающий коэффициент 0,5 (см. выше), получим $21 000 000 (двадцать один миллион долл. США). Это - та примерная сумма, которую в течение года покупатели московских квартир заплатили за свои лоджии. Поскольку продажа жилья активно идет уже на протяжении ряда лет, сумму, поступившую на счета строительных компаний, риэлтеров и внебюджетного фонда за проданные вместе с квартирами лоджии, следует увеличить еще минимум в 2-3 раза. Если ставить вопрос о запрете жильцам-собственникам самовольно остеклять лоджии (т.е. распоряжаться своим имуществом), считая лоджии эвакуационными (аварийными) выходами, то, соответственно, необходимо приравнивать их статус к статусу лестничных клеток, лифтовых шахт, технических этажей и проч., исключив из общей площади квартиры. Из этого следует, что учитываемую при продажах площадь квартир соответственно необходимо уменьшать. Также необходимо будет признать, что покупатели за несколько последних лет переплатили за свои квартиры несколько десятков миллионов долларов, и решать, возвращать им деньги или нет. Представляется, что это - тупиковый путь. Видимо, единственно правильный выход в сложившейся ситуации - выработка единой градостроительной политики по вопросам балконного остекления, предусматривающей и необходимую корректировку действующих норм, а главное - учитывающей потребности конкретных жильцов.

Аргументы жильцов в пользу остекления балконов и лоджий: "в квартирах становится значительно теплее, тише, чище и безопаснее, более рационально используется площадь" (т.е. обеспечиваются теплосбережение, шумозащита, защита от проникающей в помещение пыли, дополнительные условия безопасности и т.д.). Более подробно обо всем этом - в следующих публикациях.

Справка: удельный вес частного жилищного фонда в 1998 году превысил 55%

Н.Л. Гаврилов-Кремичев, канд. техн. наук
Информационный бюллетень "Окна и двери", № 11-12, 1998